Договор аренды недвижимости в Узбекистане: оформление и налоги

Договор аренды недвижимости в Узбекистане заключается письменно и ставится на учёт в налоговых органах через портал ijara.soliq.uz. Арендодатель регистрирует его бесплатно, не позднее 3 дней после подписания, а арендатор подтверждает в течение 5 дней. Если между гражданами нет договора или он не поставлен на учёт, штраф составит от 5 до 10 БРВ, то есть 2,2-4,4 млн сумов. Налог в 2026 году считается не ниже минимальных ставок: в Ташкенте 30 000 сумов за 1 кв. м жилья и 48 000 сумов за 1 кв. м нежилого помещения в месяц.

За первый квартал 2026 года на учёт поставлено 506,9 тыс. договоров аренды, из них 359,7 тыс. заключили физические лица.

Когда договор обязан быть письменным

Жильё сдают только по письменному договору (статья 603 Гражданского кодекса). Для остальной недвижимости письменная форма нужна, если срок больше года или хотя бы одна из сторон юридическое лицо (статья 539). Договор аренды здания или помещения составляют единым документом за подписью сторон, иначе он недействителен (статья 574). Нотариус для аренды жилья не требуется.

Что написать в договоре

Размер арендной платы для зданий и помещений является существенным условием. Без письменного согласования суммы договор считается незаключённым (статья 577). Если плата установлена за квадратный метр, её считают по фактической площади, поэтому площадь лучше сверить на месте.

Споры чаще возникают из-за того, что осталось незаписанным:

• кто стороны и на каком основании арендодатель сдаёт объект: сдавать вправе собственник или уполномоченное им лицо;
• адрес, площадь и назначение помещения;
• срок и день оплаты, порядок повышения ставки;
• кто платит за коммунальные услуги и эксплуатацию;
• размер депозита и условия его возврата;
• состояние объекта при передаче и при возврате.

Ремонт закон распределяет так: капитальный делает арендодатель, текущий арендатор, если договор не говорит иное (статьи 547 и 548). Отделимые улучшения остаются у арендатора. За неотделимые, сделанные с согласия арендодателя, можно потребовать компенсацию, а сделанные без согласия не оплачиваются (статья 555). Если вы вкладываетесь в отделку офиса, зафиксируйте это письменно до начала работ.

Как поставить договор на учёт

Порядок установлен постановлением Кабинета Министров № 150 от 2 апреля 2022 года. Учёт ведётся только в электронной форме, плата не взимается.

1. Арендодатель не позднее 3 дней после подписания вносит договор на ijara.soliq.uz в своём кабинете.
2. Система отправляет договор арендатору. Он подтверждает его в течение 5 дней, иначе договор не будет зарегистрирован.
3. После подтверждения формируется свидетельство о регистрации с QR-кодом.
4. Дополнительные соглашения вносятся там же, в карточке договора, через кнопку «Дополнительное соглашение».
5. При досрочном прекращении арендодатель снимает договор с учёта онлайн.

Договор субаренды тоже регистрируют. Если договор остался на учёте после выезда арендатора, уведомления о налоге продолжат приходить.

Минимальные ставки и налог в 2026 году

Минимальные ставки утверждены законом о государственном бюджете на 2026 год № ЗРУ-1105. Если сумма в договоре ниже расчётной, налог считают от минимальной ставки с учётом коэффициента. Коэффициент до 2,0 устанавливают местные кенгаши, в Ташкенте по зонам. То же правило действует для безвозмездного пользования, кроме договоров между близкими родственниками.

Физическое лицо платит с дохода от аренды 12% налога (статьи 375 и 381 Налогового кодекса). Если жильё снимает другой гражданин, арендодатель платит сам, ежемесячно до 15 числа следующего месяца, по уведомлению налогового органа (статья 398). Предварительная декларация при постановке договора недвижимости на учёт не подаётся (статья 397). Если арендатор компания, налог удерживает она как налоговый агент при выплате (статьи 387 и 388).

Пример: квартира 50 кв. м в Ташкенте без учёта коэффициента даёт минимальную базу 1 500 000 сумов в месяц и налог 180 000 сумов. Если в договоре записано 5 млн сумов, налог составит 600 000 сумов. Доход от сдачи жилья студентам от налога освобождён (статья 378).

Налог с арендных доходов компании зависит от её режима. Такие расчёты мы разбираем в рамках налогового консультирования.

Как расторгнуть договор раньше срока

Если срок не указан, любая сторона вправе отказаться от договора недвижимости, предупредив другую письменно за 3 месяца (статья 540). Договор с определённым сроком прекращается досрочно по соглашению сторон или через суд.

Арендодатель идёт в суд, если арендатор после письменного предупреждения использует объект с нарушениями, существенно его ухудшает или больше двух раз подряд не платит в срок (статья 551). Арендатор может требовать расторжения, если объект не передан, есть скрытые недостатки или арендодатель не проводит капитальный ремонт (статья 552). Удобнее сразу прописать в договоре внесудебный порядок выхода с понятным сроком уведомления.

Добросовестный арендатор имеет преимущественное право на новый договор (статья 553). Если он остаётся в помещении после окончания срока и арендодатель не возражает, договор считается возобновлённым на неопределённый срок. При продаже квартиры действующий договор аренды сохраняется, новый собственник становится арендодателем (статья 604).

Аренда для компании: что учесть

Договор аренды офиса часто нужен ещё до регистрации бизнеса: от него зависит юридический адрес. Перед подписанием проверьте, что арендодатель действительно владеет помещением, и подготовьте договор к регистрации ООО. Жильё компания может снимать только для проживания граждан, размещать в квартире офис закон таким договором не разрешает (статья 600).

Проверку объекта и договор для бизнеса мы готовим в рамках услуги «Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью»: право арендодателя сдавать помещение, ставка, ремонт, депозит и выход из договора.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры?
Да. Договор между гражданами ставится на учёт в налоговых органах через ijara.soliq.uz. Без учёта или без договора штраф составляет от 5 до 10 БРВ, 2,2-4,4 млн сумов.

Нужен ли нотариус для договора аренды?
Для аренды жилья нет, достаточно простой письменной формы. Регистрация на ijara.soliq.uz бесплатная.

Кто регистрирует договор аренды и в какой срок?
Арендодатель, не позднее 3 дней после подписания. Арендатор подтверждает договор в течение 5 дней, иначе регистрация не состоится.

Какой налог платит физическое лицо со сдачи квартиры?
12% от дохода, но не ниже расчёта по минимальной ставке. Платить нужно ежемесячно до 15 числа следующего месяца. Если арендатор компания, налог удерживает она.

Какая минимальная ставка аренды в Ташкенте в 2026 году?
30 000 сумов за 1 кв. м жилья и 48 000 сумов за 1 кв. м нежилого помещения в месяц. Местный кенгаш может применить коэффициент до 2,0.

На какой срок можно сдать квартиру?
Не больше чем на 5 лет. Если срок в договоре не указан, он считается заключённым на 5 лет.

Что будет, если указать в договоре сумму ниже минимальной?
Налог всё равно рассчитают по минимальной ставке с коэффициентом. Заниженная сумма только усложнит спор: доказать реальный платёж будет трудно.

Правовая база

• Гражданский кодекс Республики Узбекистан, статьи 535-555, 573-577, 600-604
• Налоговый кодекс Республики Узбекистан, статьи 375, 378, 381, 387, 388, 397, 398
• Постановление Кабинета Министров № 150 от 02.04.2022 о регистрации договоров аренды и безвозмездного пользования недвижимостью
• Закон о государственном бюджете на 2026 год № ЗРУ-1105 от 25.12.2025, статья 12 и приложение № 8
• Кодекс Республики Узбекистан об административной ответственности