Ijara shartnomasi: shakli, hisobga qo'yish va soliqlar
Advokat, 16 yillik tajriba
O'zbekistonda ijara shartnomasini rasmiylashtirish: yozma shakl, ijara.soliq.uz da 3 kunda hisobga qo'yish, 5-10 BHM jarima, 2026-yil eng kam stavkalari, 12% soliq va muddatidan oldin bekor qilish.
O'zbekistonda ko'chmas mulk ijara shartnomasi yozma shaklda tuziladi va ijara.soliq.uz portali orqali soliq organlarida hisobga qo'yiladi. Ijaraga beruvchi uni bepul, imzolangandan keyin 3 kundan kechiktirmay ro'yxatdan o'tkazadi, ijaraga oluvchi esa 5 kun ichida tasdiqlaydi. Fuqarolar o'rtasida shartnoma bo'lmasa yoki u hisobga qo'yilmagan bo'lsa, jarima 5 dan 10 BHMgacha, ya'ni 2,2-4,4 mln so'm bo'ladi. 2026-yilda soliq eng kam stavkalardan past hisoblanmaydi: Toshkentda 1 kv. m uy-joy uchun oyiga 30 000 so'm, 1 kv. m noturar joy uchun 48 000 so'm.
2026-yilning birinchi choragida 506,9 ming ijara shartnomasi hisobga qo'yildi, ulardan 359,7 mingtasini jismoniy shaxslar tuzgan.
Shartnoma qachon yozma bo'lishi shart
Uy-joy faqat yozma shartnoma bilan ijaraga beriladi (Fuqarolik kodeksining 603-moddasi). Boshqa ko'chmas mulk uchun yozma shakl muddat bir yildan ortiq bo'lsa yoki tomonlardan biri yuridik shaxs bo'lsa kerak (539-modda). Bino yoki xona ijarasi shartnomasi tomonlar imzolagan yagona hujjat tarzida tuziladi, aks holda u haqiqiy emas (574-modda). Uy-joy ijarasi uchun notarius talab qilinmaydi.
| Obyekt | Shakl | Eng uzoq muddat | Muddat ko'rsatilmasa |
|---|---|---|---|
| Kvartira, uy | Yozma | 5 yil | Shartnoma 5 yilga tuzilgan hisoblanadi |
| Ofis, do'kon, ombor | Yozma, yagona hujjat | Shartnoma bo'yicha | Nomuayyan muddatga, 3 oy oldin ogohlantirib voz kechiladi |
Shartnomada nimalar yoziladi
Bino va xonalar uchun ijara haqi miqdori muhim shartdir. Summa yozma kelishilmagan bo'lsa, shartnoma tuzilmagan hisoblanadi (577-modda). Haq kvadrat metr uchun belgilangan bo'lsa, u haqiqiy maydon bo'yicha hisoblanadi, shuning uchun maydonni joyida solishtirish ma'qul.
Qolgan masalalar aynan yozilmagani uchun nizo tug'diradi:
- tomonlar kimlar va ijaraga beruvchi obyektni qaysi asosda beradi: mulkdor yoki u vakolat bergan shaxs ijaraga berishga haqli;
- xonaning manzili, maydoni va vazifasi;
- to'lov muddati va kuni, stavkani oshirish tartibi;
- kommunal xizmatlar va foydalanish xarajatlarini kim to'laydi;
- depozit miqdori va uni qaytarish shartlari;
- obyektning topshirish va qaytarish paytidagi holati.
Qonun ta'mirlashni shunday taqsimlaydi: agar shartnomada boshqacha yozilmagan bo'lsa, kapital ta'mirlashni ijaraga beruvchi, joriy ta'mirlashni ijaraga oluvchi qiladi (547 va 548-moddalar). Ajratib olinadigan yaxshilashlar ijaraga oluvchida qoladi. Ijaraga beruvchining roziligi bilan qilingan ajratib bo'lmaydigan yaxshilashlar uchun kompensatsiya talab qilish mumkin, roziliksiz qilinganlari to'lanmaydi (555-modda). Ofis pardozlashga mablag' sarflasangiz, buni ish boshlanishidan oldin yozma qayd eting.
Shartnoma qanday hisobga qo'yiladi
Tartib Vazirlar Mahkamasining 2022-yil 2-apreldagi 150-son qarori bilan belgilangan. Hisobga olish faqat elektron shaklda yuritiladi, haq olinmaydi.
- Ijaraga beruvchi imzolangandan keyin 3 kundan kechiktirmay shartnomani ijara.soliq.uz dagi kabinetiga kiritadi.
- Tizim shartnomani ijaraga oluvchiga yuboradi. U 5 kun ichida tasdiqlaydi, aks holda shartnoma ro'yxatdan o'tkazilmaydi.
- Tasdiqlangach, QR-kodli ro'yxatdan o'tkazish guvohnomasi shakllanadi.
- Qo'shimcha kelishuvlar o'sha yerda, shartnoma kartochkasidagi «Qo'shimcha kelishuv» tugmasi orqali kiritiladi.
- Muddatidan oldin tugatilganda ijaraga beruvchi shartnomani onlayn hisobdan chiqaradi.
Ikkilamchi ijara shartnomasi ham ro'yxatdan o'tkaziladi. Ijaraga oluvchi chiqib ketgach shartnoma hisobda qolib ketsa, soliq xabarnomalari kelishda davom etadi.
2026-yilda eng kam stavkalar va soliq
Eng kam stavkalar 2026-yil davlat byudjeti to'g'risidagi O'RQ-1105-son Qonun bilan tasdiqlangan. Shartnomadagi summa hisoblangan miqdordan past bo'lsa, soliq koeffitsiyent hisobga olingan eng kam stavkadan hisoblanadi. 2,0 gacha koeffitsiyentni mahalliy kengashlar, Toshkentda zonalar bo'yicha belgilaydi. Xuddi shu qoida yaqin qarindoshlar o'rtasidagi shartnomalardan tashqari bepul foydalanishga ham amal qiladi.
| Obyekt, oyiga 1 kv. m uchun so'm | Toshkent | Nukus va viloyat markazlari | Boshqa aholi punktlari |
|---|---|---|---|
| Uy-joy | 30 000 | 14 500 | 5 900 |
| Noturar joy | 48 000 | 28 400 | 11 800 |
Jismoniy shaxs ijaradan olingan daromaddan 12% soliq to'laydi (Soliq kodeksining 375 va 381-moddalari). Uy-joyni boshqa fuqaro ijaraga olsa, ijaraga beruvchi soliq organining xabarnomasi asosida o'zi har oy keyingi oyning 15-kunigacha to'laydi (398-modda). Ko'chmas mulk shartnomasi hisobga qo'yilganda dastlabki deklaratsiya topshirilmaydi (397-modda). Ijaraga oluvchi kompaniya bo'lsa, soliqni u soliq agenti sifatida to'lov vaqtida ushlab qoladi (387 va 388-moddalar).
Misol: Toshkentdagi 50 kv. m kvartira koeffitsiyentsiz oyiga 1 500 000 so'm eng kam baza va 180 000 so'm soliq beradi. Shartnomada 5 mln so'm yozilgan bo'lsa, soliq 600 000 so'm bo'ladi. Uy-joyni talabalarga ijaraga berishdan olingan daromad soliqdan ozod (378-modda).
Kompaniyaning ijara daromadidan olinadigan soliq uning rejimiga bog'liq. Bunday hisob-kitoblarni soliq maslahati doirasida ko'rib chiqamiz.
Shartnomani muddatidan oldin qanday bekor qilish mumkin
Muddat ko'rsatilmagan bo'lsa, har bir tomon ko'chmas mulk shartnomasidan ikkinchi tomonni 3 oy oldin yozma ogohlantirib voz kechishi mumkin (540-modda). Muayyan muddatli shartnoma tomonlar kelishuvi yoki sud orqali muddatidan oldin tugatiladi.
Ijaraga oluvchi yozma ogohlantirishdan keyin ham obyektdan buzilishlar bilan foydalansa, uni jiddiy yomonlashtirsa yoki ketma-ket ikki martadan ortiq o'z vaqtida to'lamasa, ijaraga beruvchi sudga murojaat qiladi (551-modda). Obyekt topshirilmagan, yashirin kamchiliklar bor yoki ijaraga beruvchi kapital ta'mirlashni o'tkazmayotgan bo'lsa, ijaraga oluvchi bekor qilishni talab qilishi mumkin (552-modda). Shartnomada aniq ogohlantirish muddati bilan suddan tashqari chiqish tartibini darhol yozib qo'yish qulayroq.
Vijdonli ijaraga oluvchi yangi shartnoma tuzishda imtiyozli huquqqa ega (553-modda). U muddat tugagandan keyin ham xonada qolsa va ijaraga beruvchi e'tiroz bildirmasa, shartnoma nomuayyan muddatga qayta tuzilgan hisoblanadi. Kvartira sotilganda amaldagi ijara shartnomasi saqlanadi, yangi mulkdor ijaraga beruvchiga aylanadi (604-modda).
Kompaniya uchun ijara: nimalarni hisobga olish kerak
Ofis ijarasi shartnomasi ko'pincha biznesni ro'yxatdan o'tkazishdan oldin ham kerak bo'ladi: yuridik manzil shunga bog'liq. Imzolashdan oldin ijaraga beruvchi haqiqatan ham xonaga egalik qilishini tekshiring va shartnomani MChJ ochish uchun tayyorlang. Kompaniya uy-joyni faqat fuqarolar yashashi uchun ijaraga olishi mumkin, bunday shartnoma kvartirada ofis joylashtirishga ruxsat bermaydi (600-modda).
Obyektni tekshirish va biznes uchun shartnomani «Ko'chmas mulk bitimlarini yuridik qo'llab-quvvatlash» xizmati doirasida tayyorlaymiz: ijaraga beruvchining huquqi, stavka, ta'mirlash, depozit va shartnomadan chiqish.
Ko'p beriladigan savollar
Kvartira ijara shartnomasini ro'yxatdan o'tkazish kerakmi?
Ha. Fuqarolar o'rtasidagi shartnoma ijara.soliq.uz orqali soliq organlarida hisobga qo'yiladi. Hisobga qo'yilmasa yoki shartnoma bo'lmasa, jarima 5 dan 10 BHMgacha, ya'ni 2,2-4,4 mln so'm.
Ijara shartnomasi uchun notarius kerakmi?
Uy-joy ijarasi uchun kerak emas, oddiy yozma shakl yetarli. ijara.soliq.uz da ro'yxatdan o'tkazish bepul.
Ijara shartnomasini kim va qaysi muddatda ro'yxatdan o'tkazadi?
Ijaraga beruvchi, imzolangandan keyin 3 kundan kechiktirmay. Ijaraga oluvchi shartnomani 5 kun ichida tasdiqlaydi, aks holda ro'yxatdan o'tkazilmaydi.
Kvartirani ijaraga berishdan jismoniy shaxs qancha soliq to'laydi?
Daromadning 12 foizi, biroq eng kam stavka bo'yicha hisobdan past emas. Har oy keyingi oyning 15-kunigacha to'lanadi. Ijaraga oluvchi kompaniya bo'lsa, soliqni u ushlab qoladi.
2026-yilda Toshkentda eng kam ijara stavkasi qancha?
1 kv. m uy-joy uchun oyiga 30 000 so'm, 1 kv. m noturar joy uchun 48 000 so'm. Mahalliy kengash 2,0 gacha koeffitsiyent qo'llashi mumkin.
Kvartirani qancha muddatga ijaraga berish mumkin?
5 yildan oshmagan muddatga. Shartnomada muddat ko'rsatilmagan bo'lsa, u 5 yilga tuzilgan hisoblanadi.
Shartnomada eng kam stavkadan past summa yozilsa nima bo'ladi?
Soliq baribir koeffitsiyentli eng kam stavka bo'yicha hisoblanadi. Past yozilgan summa faqat nizoni qiyinlashtiradi: haqiqiy to'lovni isbotlash qiyin bo'ladi.
Huquqiy asos
- O'zbekiston Respublikasi Fuqarolik kodeksi, 535-555, 573-577, 600-604-moddalar
- O'zbekiston Respublikasi Soliq kodeksi, 375, 378, 381, 387, 388, 397, 398-moddalar
- Vazirlar Mahkamasining 02.04.2022 yildagi 150-son qarori, ko'chmas mulk ijarasi va bepul foydalanish shartnomalarini ro'yxatdan o'tkazish haqida
- 2026-yil davlat byudjeti to'g'risidagi 25.12.2025 yildagi O'RQ-1105-son Qonun, 12-modda va 8-ilova
- O'zbekiston Respublikasining Ma'muriy javobgarlik to'g'risidagi kodeksi
